Toàn cảnh bức tranh doanh nghiệp bất động sản thời Covid-19: Thua lỗ, hàng tồn kho tăng vọt còn tiền mặt thì "cạn kiệt"

Theo ghi nhận từ Hiệp hội Bất động sản Việt Nam (VNREA), nửa đầu năm qua, những thách thức lớn từ đại dịch Covid-19 cản trở sự phát triển của thị trường bất động sản. Cụ thể, làm gián đoạn, đảo lộn các hoạt động của doanh nghiệp bất động sản, nhất là công tác tiếp thị quảng bá sản phẩm và bán hàng.

Dòng tiền bị ảnh hưởng nghiêm trọng do mọi hoạt động bán hàng và mua hàng bị ngừng trệ do thực hiện các biện pháp của Chính phủ về hạn chế di chuyển, cách ly toàn xã hội, do tâm lý phòng thủ của người dân trong bối cảnh dịch bệnh Covid-19. Điều này phần nào được chứng minh qua kết quả kinh doanh của một số các doanh nghiệp bất động sản trong 6 tháng đầu năm nay.

Tổng hợp ngẫu nhiên báo cáo tài chính của gần 30 doanh nghiệp bất động sản bao gồm cả những "ông lớn" như Vinhomes, Nam Long, Địa ốc NoVa, Đất Xanh Group và các doanh nghiệp bất động sản khu công nghiệp đầu ngành như Becamex, Sonadezi, Tân Tạo hay Kinh Bắc... cho thấy, tổng doanh thu thuần của gần 30 doanh nghiệp bất động sản này đạt gần 35.700 tỷ đồng trong 2 quý đầu năm nay. Nếu so với cùng kỳ năm trước, các doanh nghiệp bất động sản "thất thu" khoảng 31% so với cùng kỳ.

Trong nhóm các doanh nghiệp "thất thu" trong 6 tháng đầu năm nay, những cái tên quen thuộc như Vinhomes (VHM), CTCP Đầu tư Hải Phát (HPX), CTCP Tập đoàn Đầu tư Địa ốc NoVa (NVL), CTCP Tập đoàn C.E.O, Nam Long (NLG) đều sụt giảm tới trên 30% doanh thu. Đơn cử như NVL (giảm 79%); CEO (giảm 83%); NLG (giảm 30%). Top 1 của thị trường bất động sản trong 6 tháng đầu năm nhưng Vinhomes của tỷ phú Phạm Nhật Vượng cũng không phải ngoại lệ khi "hụt hơi" hơn 3.800 tỷ đồng doanh thu thuần. 

Chiều ngược lại, doanh nghiệp giữ được mức tăng trưởng dương về doanh thu so với nửa đầu năm ngoái bất chấp Covid-19 là những doanh nghiệp có quy mô "khiêm tốn". Công ty CP Đầu tư và Phát triển Dự án Hạ tầng Thái Bình Dương (PPI) là doanh nghiệp tăng trưởng mạnh nhất khi doanh thu thuần trong 2 quý tăng tới 300% so với cùng kỳ. Một số doanh nghiệp khác cũng có mức tăng trưởng trên 100% về doanh thu như API (127%); DRH (129%); CCL (114%); SZC (151%); IDV (138%). 

Bức tranh lợi nhuận cũng không mấy sáng sủa so với bức tranh về doanh thu trong nửa đầu năm. Cụ thể, 6 tháng đầu năm 2020, tổng lợi nhuận sau thuế của gần 30 doanh nghiệp được thống kê đã sụt giảm 11% so với cùng kỳ năm ngoái.

Đáng nói, số doanh nghiệp có lợi nhuận sau thuế nửa năm nay cao hơn và thấp hơn so với nửa đầu năm 2019 tương đối đồng đều. Tuy nhiên, lại có tới 18,5% doanh nghiệp báo lỗ, trong khi cùng kỳ năm ngoái vẫn có lợi nhuận dương.

Theo giải trình từ nhiều doanh nghiệp, lợi nhuận sụt giảm là do dịch Covid-19 kéo dài và diễn biến phức tạp ảnh hưởng đến hoạt động kinh doanh của doanh nghiệp. Trên thực tế, tình hình kinh doanh khó khăn do ảnh hưởng của đại dịch khiến không ít doanh nghiệp buộc phải cắt giảm lợi nhuận, thậm chí giảm giá bán để kích cầu, tăng doanh thu. Vì vậy, dù có mức doanh thu tăng trưởng dương so với cùng kỳ song biên lợi nhuận giảm nên lợi nhuận của một số doanh nghiệp vẫn suy giảm so với cùng kỳ. 

Trong nửa đầu năm nay, một số doanh nghiệp có doanh thu cao nhưng lợi nhuận sụt giảm có thể kể đến như CTCP Đầu tư LDG, Công ty CP Đầu tư và Phát triển Dự án Hạ tầng Thái Bình Dương (PPI), CTCP Tư vấn Thương mại Dịch vụ Địa Ốc Hoàng Quân (HQC), CTCP DRH Holdings (HOSE: DRH).

Các doanh nghiệp điển hình lợi nhuận âm như CTCP Tập đoàn C.E.O (lỗ 110 tỷ đồng); Công ty CP Đầu tư và Phát triển Dự án Hạ tầng Thái Bình Dương (PPI - lỗ 64 tỷ); CTCP Ngoại thương và Phát triển Đầu tư Thành phố Hồ Chí Minh (FDC - lỗ 1,8 tỷ đồng); CTCP Đầu tư và Phát triển Đô thị Long Giang (LGL) và CTCP Đầu tư Thương mại Bất động sản An Dương Thảo Điền (HAR) lỗ lần lượt 5,6 tỷ và 4,4 tỷ đồng.

Tổng giá trị hàng tồn kho của các doanh nghiệp bất động sản được thống kê tính tới 30/6/2020 trên 193.000 tỷ đồng. Trong khi đó, cũng với số doanh nghiệp này, giá trị hàng tồn kho đầu năm là hơn 185.000 tỷ đồng. So với đầu kỳ, giá trị hàng tồn kho đã tăng khoảng 4%. 

Nhiều doanh nghiệp tăng trưởng hàng tồn kho ở mức 2 con số. Thậm chí như CTCP Phát triển Hạ tầng Vĩnh Phúc (IDV), CTCP Sonadezi Châu Đức (SZC) hàng tồn kho tăng trưởng 100% tới 124%. Tuy nhiên, tỷ trọng giá trị hàng tồn kho của các doanh nghiệp này trong tổng giá trị tồn kho của ngành là không đáng kể. Ngược lại, các "ông lớn" có lượng tồn kho tính về giá trị tuyệt đối hiện nay phải kể đến Vinhomes hay đại ốc Nova với trên dưới 60.000 tỷ đồng. Tuy nhiên, nếu so với đầu năm, giá trị tồn kho chỉ tăng trưởng từ 2%-4%.

Xét về giá trị tồn kho trong tổng tài sản của các doanh nghiệp, Quốc Cường Gia Lai (QCG) vẫn đang đứng đầu với tỷ trọng lên tới 68,6%. Tiếp theo là Bất động sản An Gia (62,2%). Ngoài ra, không ít doanh nghiệp hiện đang có tỷ trọng tồn kho chiếm từ 30 - 60% trong tổng tài sản của doanh nghiệp.

Trái với tồn kho, "kho tiền mặt" (bao gồm tiền, các khoản tương đương tiền và tiền gửi ngắn hạn) của các doanh nghiệp này sụt giảm 9% so với đầu kỳ.  Trong khi giá trị hàng tồn kho của các doanh nghiệp bất động sản tăng cao, các doanh nghiệp vẫn "tích cực" gia tăng vay nợ. Theo đó, nợ vay và thuê tài chính của nhóm doanh nghiệp được thống kê tăng tới 23%. 

Trong Top các doanh nghiệp bất động sản có "kho tiền mặt" hàng nghìn tỷ đồng, Vinhomes đứng đầu với hơn 12.000 tỷ. Vị trí tiếp theo là địa ốc No va với hơn 6.300 tỷ đồng. Ngược lại, 2 "đại gia" này cũng có tới khoản nợ vay "khủng" hàng vạn tỷ đồng. Đặc biệt, so với đầu năm, nợ vay của Vinhomes tăng tới 56%. Nợ vay tăng cao nhất (theo giá trị tương đối) lên tới 81% là "đại gia" địa ốc miền nam Nam Long (NLG).